L’immobilier locatif est devenu le placement miracle des Français qui s’inventent ainsi une retraite par capitalisation

Non seulement, les Français cherchent à devenir propriétaires de leur logement, mais ils sont devenus investisseurs pour louer, dans toutes les grandes villes et toutes catégories sociale confondues. 

Le phénomène ne paraît pas conjoncturel, il correspond plutôt à une lame de fond.  Les professionnels de l’immobilier ont enregistré l’année dernière plus d’un million de transactions immobilières. Un record historique. C’est l’entreprise Century 21 qui révèle dans son rapport annuel publié en ce début janvier que cette barre symbolique a été franchie. 

Alors tous les experts soulignent que les conditions d’achat n'ont jamais été aussi favorables à l'acquisition et notamment grâce aux taux d’intérêt extrêmement bas. Les taux des crédits ont dégringolé, à un niveau proche de zéro, entraînant un « boom » des durées d’emprunt consenties – vingt et-un ans en moyenne.

Mais la grosse surprise n’est pas là. « La hausse est modérée au niveau national, explique Laurent Gimont, le président de la filiale française du groupe. Le marché est extrêmement sage et fluide. » Sauf dans les grandes villes, où les prix continuent de s’envoler : à Paris, le prix au mètre carré a plus que doublé en quinze ans, et les volumes des ventes ont diminué de 7,5 % en 2019. Mais là encore, on s’y attendait. 

La grosse surprise se trouve ailleurs, là où on ne l’attendait pas forcément. C’est l’explosion de l’investissement locatif, c’est-à-dire l’achat d’un logement pour le louer à des tiers. Plus d’une transaction sur quatre a été réalisée à ce titre, soit 27%  de progression sur un an. Une acquisition sur 4. Et chose inattendue, les classes moyennes, les employés et les ouvriers font partie intégrante du mouvement : ils sont à l’origine de plus d’un quart de ces placements, soit « la catégorie socioprofessionnelle la plus importante parmi les investisseurs ». 

« L’immobilier est devenu l’équivalent du lingot d’or autrefois, selon le patron de Century 21Les ouvriers et employés ont compris l’intérêt d’emprunter à taux bas. » L’achat moyen s’élève à environ 130 000 € seulement, contre plus de 200 000 € si l’on prend en compte tous les types d’acquisition.

Tout se passe comme si l’immobilier était devenu le placement de précaution. « À l’heure où les ménages manquent de visibilité sur l’avenir, le placement dans la pierre n’a pas d’égal ». 

Alors, il y a beaucoup de raisons objectives à ce phénomène. D’abord, les crédits ne coutent pas cher et la banque ne demandera pas un dossier très compliqué, surtout pour le locatif. L’actif existe et en plus cet actif délivre des loyers. La banque est garantie dans tous les cas de figure. 
Ajoutons à cela, que le marché locatif est lui aussi très dynamique. Les jeunes n’ont pas les moyens d’acheter, donc ils se réfugient dans la location où il y a encore un déficit d’offre face à une demande de logement qui reste très forte. 

Autre phénomène, les plateformes de location éphémère comme Airbnb n’ont jamais eu autant de succès, en dépit d’une règlementation plus contraignante.

Dans la capitale, les investissements locatifs représentent 31 % des transactions, soit une progression inédite de + 45 % en deux ans. « Être propriétaire à la retraite devient un élément de réassurance pour les Français, avance-t-on au Conseil supérieur du notariat. « Cela permet une sorte de retraite par capitalisation. »

 C’est un peu le petit miracle de ce placement auquel le plus grand nombre peut avoir accès. D’un coté, on achète un lingot qui existera toujours et dont la valeur sera préservée, à moins d’une guerre ou d’une catastrophe naturelle. Mais en plus, ce placement produit un revenu qui deviendra un complément de retraite quand les emprunts seront remboursés. C’est exactement le mécanisme de la retraite individuelle par capitalisation.

Alors, attention les disparités géographiques restent fortes, avec une hausse des prix spectaculaire à Paris, où le montant moyen d’une transaction est de 487 749 €. Soit presque le double par rapport à 2005. Les surfaces, pourtant, n’ont que peu évolué. Quant aux populations concernées par l’achat à Paris, ce sont surtout les cadres supérieurs à 47,9 % contre 4,9 % seulement d’employés et ouvriers.

Les trois départements franciliens limitrophes de la capitale se démarquent aussi par une poussée des prix inédite. « Paris reste une centrifugeuse autour duquel tourne le marché » résume Laurent Gimont. Dans la première couronne, les prix s’envolent, avec près de 10 % d’augmentation dans les Hauts-de-Seine par exemple. Pour cause, la gentrification, qui se manifeste par l’arrivée de plus en plus de cadres supérieurs, dope la demande.

Au niveau national, Century 21 n’observe pas de flambée des prix. Mais attention,  deux éléments pourraient affecter le marché : les professionnels perçoivent une tendance à surestimer les logements et les banques s’avèrent peut-être plus prudentes et attentives aux dossiers que l’an dernier. Donc attention à l’ajustement des prix . 

Mais au delà de ce risque de contraction, le choix de l’investissement locatif va rester le placement vedette.